/ Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić?

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości jest jednym ze sposób zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu czy pożyczki. Wybór tej formy zabezpieczenia kredytu skutkuje wpisaniem banku jako wierzyciela hipotecznego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, dzięki czemu – w sytuacji niewywiązywania się przez kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia – bank zyskuje uprawnienie do egzekwowania swojej należności bezpośrednio z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela. Według obowiązujących przepisów, hipoteka obciąża daną nieruchomość aż do czasu jej wykreślenia z księgi wieczystej. Należy pamiętać, że spłata kredytu nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej – wymaga to podjęcia odpowiednich działań m.in. uzyskania zgody wierzyciela i złożenia odpowiedniego wniosku do sądu. W niniejszym artykule przedstawiamy, jakie kroki należy podjąć, aby ostatecznie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Spis treści:

1. Kiedy wykreślenie hipoteki jest możliwe?
2. Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?
3. Zgoda wierzyciela – czym jest list mazalny?
4. Brak zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki
5. Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
6. Jak długo trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Kiedy wykreślenie hipoteki jest możliwe?

Aby skutecznie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, musimy mieć ku temu odpowiednią podstawę prawną. Z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h) wynika, iż warunkiem koniecznym do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest wygaśniecie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Najczęściej do wygaśnięcia wierzytelności dochodzi na skutek spłaty wierzytelności, potrącenia wierzytelności przysługującej dłużnikowi hipotecznemu z wierzytelnością wierzyciela hipotecznego czy zwolnienia z długu.

Aby złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej było możliwe, muszą zostać spełnione dwa podstawowe warunki:

• wierzytelność musi zostać spłacona/wygasnąć w inny sposób w całości;
• wierzyciel hipoteczny musi wyrazić zgodę na usunięcie wpisu z ksiąg wieczystych.

Oba te warunki muszą zostać spełnione zarówno w sytuacji, gdy mamy do czynienia z hipoteką umowną powstałą na skutek np. zawarcia umowy kredytu hipotecznego jak i z hipoteką przymusową, która powstaje m.in. podczas egzekwowania długów na rzecz Skarbu Państwa takich jak zaległe podatki. Przy czym jak już wspomnieliśmy na wstępie, spłacenie wierzytelności co prawda spowoduje jej wygaśnięcie a co za tym idzie również wygaśnięcie zabezpieczającej ją hipoteki, jednak nie skutkuje automatycznym jej wykreśleniem z ksiąg wieczystych – niezbędne jest złożenie odpowiedniego wniosku, aby wpis został usunięty. Warto wiedzieć, że pozostawienie wpisu hipoteki w księdze wieczystej, pomimo spłacenia długu i wygaśnięcia hipoteki powoduje, że stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Na podstawie obecnie obowiązujących przepisów, z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może wystąpić zarówno wierzyciel, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona jak i właściciel zadłużonej nieruchomości. W praktyce nie ma jednak co liczyć, że bank czy Skarb Państwa zainteresuje się sprawą i po spłacie zadłużenia wystąpi do sądu z wnioskiem o wykreślenie wygasłej hipoteki. To właścicielowi nieruchomości, który jest najczęściej jednocześnie kredytobiorcą, powinno zależeć, aby księgi wieczyste odzwierciedlały aktualny stan prawny nieruchomości, dlatego też po spłacie wierzytelności powinien on jak najszybciej wystąpić ze stosownym wnioskiem do sądu.

Art. 100 u.k.w.h nakłada na wierzyciela hipotecznego obowiązek współdziałania z właścicielem nieruchomości w celu wykreślenia wygasłej hipoteki, nie obciąża go jednak obowiązkiem występowania z odpowiednim wnioskiem z własnej inicjatywy – to zadanie dla właściciela nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny zobowiązany jest natomiast wydać właścicielowi nieruchomości stosowne dokumenty potwierdzające spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Zgoda wierzyciela – czym jest list mazalny?

Aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, właściciel nieruchomości musi udowodnić sądowi wieczystoksięgowemu, że wierzytelność faktycznie wygasła. W tym celu do wniosku musi załączyć odpowiednie dokumenty potwierdzające taki stan rzeczy. Niezbędną dokumentację właściciel nieruchomości może uzyskać, zwracając się do wierzyciela hipotecznego, który będzie zobowiązany do jej wystawienia i przekazania. Dokument wystawiony przez wierzyciela, potwierdzający wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, nosi nazwę listu (czy też kwitu) mazalnego. W liście takim wierzyciel oświadcza, że dług zabezpieczony hipoteką został w całości spłacony oraz wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki go zabezpieczającej.

List mazalny, jako dokument niezbędny do przedłożenia w formie załącznika do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, zawiera informacje o dłużniku hipotecznym jak i o samej hipotece takie jak:

• dane osobowe kredytobiorcy,
• adres nieruchomości obciążonej hipoteką oraz numer prowadzonej dla niej księgi wieczystej;
• źródło i datę powstania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką;
• rodzaj ustanowionej hipoteki na nieruchomości (hipoteka umowna bądź przymusowa),
• datę wygaśnięcia wierzytelności;
• zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Warto wiedzieć, że zaświadczenie wierzyciela powinno być podpisane przez osoby do tego należycie upoważnione. Jeśli wierzycielem jest bank czy urząd skarbowy, to podpisy złożone pod takim zaświadczeniem nie muszą być potwierdzone notarialnie. Jeśli hipoteka zabezpieczała np. prywatną pożyczkę (a nie udzieloną przez bank), to zgoda na wykreślenie hipoteki musi mieć wówczas podpisy notarialnie poświadczone, jak wynika z art. 31 u.k.w.h.

Brak zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki

Sprawa staje się bardziej skomplikowana, kiedy wierzyciel z różnych przyczyn odmawia udzielenia zgody na wykreślenie hipoteki. Wówczas, aby finalnie treść księgi wieczystej odzwierciedlała rzeczywisty stan prawny nieruchomości, pojawia się konieczność wystąpienia na zdecydowanie dłuższą drogę sądową. W takim przypadku właściciel nieruchomości musi wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz udowodnić przed sądem, że dług, który zabezpieczała hipoteka, już nie istnieje. Z powództwem o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wystąpić nie tylko właściciel nieruchomości ale także użytkownik wieczysty czy osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, jeżeli przysługuje jej prawo, które ma być wpisane w księdze wieczystej. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki.

Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Kiedy już uzyskamy od wierzyciela zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, kolejnym krokiem jest wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, który ma postać formularza KW-WPIS, zatytułowanego „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”. Formularz KW-WPIS można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości oraz sądu, jest on również dostępny bezpośrednio w sekretariacie sądu rejonowego w wydziale ksiąg wieczystych. Niektóre sądy rejonowe zamieszczają na swoich stronach internetowych również wzór prawidłowo wypełnionego formularza KW-WPIS.

Do wypełnionego formularza KW-WPIS musimy dołączyć, w formie załączników:

• oświadczenie wierzyciela hipotecznego o uregulowaniu zobowiązania i wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki (list mazalny);
• pełnomocnictwa potwierdzające upoważnienie osób podpisanych pod oświadczeniem wierzyciela do reprezentowania wierzyciela;
• dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku.

Wypełniony wniosek w dwóch egzemplarzach wraz z powyższymi dokumentami należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości obciążonej hipoteką. Można go złożyć osobiście lub wysłać listem poleconym. Obecnie opłata za wniosek o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Można ją uiścić w kasie sądu lub przelewem na rachunek wydziału ksiąg wieczystych, albo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Dokonując przelewu opłaty na rachunek bankowy sądu należy w tytule przelewu podać numer księgi wieczystej oraz wskazać, że opłata dotyczy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Jak długo trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Złożenie w sądzie poprawnie wypełnionego wniosku z kompletem dokumentów zapoczątkowuje proces usunięcia z księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki. Zanim jednak dojdzie do usunięcia wpisu hipoteki, sąd najpierw musi zbadać nasz wniosek i dołączone do niego dokumenty. Nie ma niestety odgórnie ustalonych terminów, w których sądy muszą rozpoznawać tego rodzaju wnioski. Na wykreślenie hipoteki możemy więc czekać kilka dni, tygodni a czasem nawet kilka miesięcy. Czas oczekiwania na wykreślenie przez sąd wygasłej hipoteki zależy od sposobu pracy danego sądu i ilości rozpatrywanych przez niego wniosków.

Jeżeli chcemy sprawdzić, czy sąd już rozpoznał nasz wniosek i wykreślił hipotekę z księgi wieczystej, możemy w internetowym systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste wpisać numer księgi wieczystej nieruchomości, dzięki czemu zyskujemy dostęp do bezpłatnego przejrzenia księgi wieczystej (w tym jej działu IV, w którym znajdą się wpisy dotyczące hipoteki) online.