/ Deweloperzy muszą ujawniać ceny mieszkań – ważne zmiany na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia, ceny mieszkań stale rosną, a kupujący coraz częściej czują się zagubieni w gąszczu ofert. W takiej sytuacji transparentność staje się kluczem do podejmowania świadomych decyzji. Od 11 lipca 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, które nakładają na deweloperów obowiązek pełnego ujawniania cen lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Zmiany te, wynikające z nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mają na celu zwiększenie konkurencji, ułatwienie porównywania ofert i ochronę konsumentów przed ukrytymi kosztami. Dla kupujących to szansa na realny dostęp do informacji, dla deweloperów — duże zmiany organizacyjne. W niniejszym artykule przyjrzymy się, co dokładnie się zmienia — zarówno z perspektywy klientów, jak i firm deweloperskich.

Co dokładnie zmienia nowa ustawa?

Rynek nieruchomości od lat cechował się znaczną asymetrią informacyjną: klienci często otrzymywali oferty cenowe dopiero po bezpośrednim kontakcie z deweloperem czy pośrednikiem, nie znając pełnych kosztów (np. miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, opłat dodatkowych). W wielu przypadkach ceny były negocjowane na bieżąco, a rabaty — stosowane „na życzenie”, co utrudniało obiektywne porównywanie ofert.

Nowe przepisy wprowadzają obowiązek jawności cen, który obejmuje nie tylko podstawowe informacje, ale także historię zmian i dodatkowe opłaty. Deweloperzy, realizujący przedsięwzięcia deweloperskie, muszą prowadzić dedykowaną stronę internetową, na której publikują szczegółowe dane o cenach. Poniżej prezentujemy najważniejsze nowe obowiązki nakładane na deweloperów:

• Publikacja cen na stronie internetowej: Każdy deweloper ma obowiązek prowadzić stronę internetową, na której od momentu rozpoczęcia sprzedaży będą udostępniane ceny mieszkań, domów oraz części przynależnych (np. garażu czy komórki lokatorskie). Podawane ceny muszą być zgodne z tymi, które zostaną wpisane w umowie deweloperskiej.
• Ceny podstawowe: Dla każdego lokalu lub domu deweloper musi publikować cenę brutto za 1 m² powierzchni użytkowej oraz cenę całkowitą nieruchomości.
• Dodatkowe elementy: Publikowane muszą być również ceny przynależnych części, takich jak miejsca postojowe, garaże, komórki lokatorskie, tarasy czy ogródki. Deweloper musi jasno wskaza
• , czy są one wliczone w cenę mieszkania, czy stanowią osobny koszt.
• Ukryte opłaty: Ujawniona musi zostać również orientacyjna wysokość dodatkowych kosztów, np. opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego czy przyłącza infrastrukturalne.
• Historia zmian: Dostępna musi być także pełna chronologia cen od momentu wprowadzenia oferty do sprzedaży, z datami każdej modyfikacji. Narzędzie to pozwala klientom śledzić, czy cena nie była sztucznie zawyżona przed “promocją”.
• Aktualizacje i raportowanie: Ceny muszą być aktualizowane niezwłocznie (w ciągu 24 godzin) po zmianie. Dodatkowo, deweloperzy zobowiązani są do codziennego przesyłania danych do rządowego portalu dane.gov.pl. Adres strony z cenami musi być podawany we wszystkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży.

Wskazane informacje nie mogą być przy tym ukrywane w formularzach kontaktowych czy sekcjach “Zapytaj o cenę” – muszą być łatwo dostępne i czytelne.

Warto zaznaczyć, że nowe przepisy dotyczą wyłącznie deweloperów w ramach umów deweloperskich. Nie mają one zastosowania do sprzedaży prywatnej, jak również nie dotyczą lokali usługowych ani nieruchomości na najem krótkoterminowy.

Terminy wdrożenia – okres przejściowy

Zmiany nie dotknęły rynku z dnia na dzień. Dla nowych ofert (wprowadzanych po 11 lipca 2025 r.) obowiązek publikowania cen obowiązuje od razu. Natomiast dla inwestycji już w sprzedaży na ten moment, deweloperzy mieli dwa miesiące na dostosowanie do nowych wymogów – do 11 września 2025 r. Po 11 września 2025 r. obowiązek publikacji cen dotyczy wszystkich mieszkań i domów niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży.

W przyszłości, od jesieni 2027 r., planowane jest uruchomienie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który zawierać będzie dane o cenach transakcyjnych z rynku pierwotnego i wtórnego, bez wskazywania konkretnych lokalizacji. Ma to być kolejne narzędzie do analizy rynku, oparte na informacjach m.in. z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i Krajowej Administracji Skarbowej.

Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów

Brak przestrzegania nowych zasad traktowany jest jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) może nałożyć karę finansową do 10% obrotu dewelopera z poprzedniego roku. Dodatkowo, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie – nawet jeśli deweloper próbował ją ukryć.

Dla konsumentów to realna ochrona: łatwiejsze porównywanie ofert, silniejsza pozycja negocjacyjna i mniejsze ryzyko “niespodzianek” przy podpisywaniu umowy. Jak podkreślają eksperci, klienci będą mogli szybko i sprawnie porównać oferty deweloperów i zorientować się, gdzie jest taniej i dlaczego. Deweloperzy zyskują z kolei jednolite zasady, które wzmacniają konkurencję.

Jak te zmiany wpłyną na rynek?

Nowe regulacje mają na celu zwiększenie przejrzystości i uczciwości w relacjach między deweloperami a nabywcami.

Dla kupujących oznaczają one:

• Większą jasność i pewność – potencjalny nabywca od razu zobaczy pełen koszt lokalu — bez konieczności dopytywania czy „prośby o wycenę”. Redukuje to ryzyko ukrytych opłat.
• Łatwiejsze porównanie ofert – standaryzacja informacji (cena za m², całościowy koszt, opłaty dodatkowe) pozwoli konsumentom lepiej zestawiać oferty różnych deweloperów.
• Możliwość dochodzenia ceny korzystniejszej – jeśli wpis w umowie będzie gorszy niż ta publikowana cena, klient może mieć podstawę do żądania lepszego warunku.
• Świadomość zmian cen – historia zmian cen danego lokalu umożliwi ocenę, czy dane ceny są faktyczne, czy też stosowane są manipulacje ze strony dewelopera (np. sztuczne zaniżki lub podwyżki).

Dla deweloperów wiążą się z kolei z:

• Kosztami organizacyjnymi i technologicznymi – firmy będą musiały wdrożyć systemy, które automatycznie generują, aktualizują i wysyłają dane do portalu państwowego.
• Ograniczeniem elastyczności w polityce cenowej – praktyki typu „indywidualny rabat po rozmowie” staną się mniej skuteczne, bo cena ofertowa będzie ogólnie dostępna i porównywalna.
• Ryzykiem kar i strat wizerunkowych – niespełnienie obowiązku publikacji lub opóźnienia mogą skutkować karą finansową lub negatywną opinią w mediach czy branży.
• Zwiększeniem konkurencyjności w obszarze jakości i efektywności – transparentność zwiększy nacisk konkurencji nie na ukryte promocje, ale na realną wartość — jakość wykonania, terminowość, lokalizacja, rozwiązania dodatkowe.

Dla rynku jako całości oznaczają natomiast:

• Zredukowanie asymetrii informacyjnej – większa klarowność cenowa przyczyni się do równiej walki konkurencyjnej między deweloperami.
• Lepszą bazę danych dla analiz – dzięki zgromadzonym danym przez portal rządowy będzie można analizować trendy cenowe w sposób bardziej precyzyjny — co z kolei może pomóc w planowaniu polityki mieszkaniowej, monitorowaniu inflacji, prognozowaniu podaży i popytu.
• Potencjalną korektę cen ofertowych – według analiz branżowych, nowe regulacje mogą skłonić deweloperów do rezygnacji z agresywnych promocji i skorygowania cen w cennikach, co może wpłynąć na średnie ceny ofertowe.

Perspektywa kupującego w trudnej sytuacji

Warto uwzględnić scenariusze, w których decyzję o zakupie determinują czynniki takie jak upadłość konsumencka a mieszkanie z rodzicami. Jawne cenniki i historia zmian cen pomagają porównać realny koszt zakupu z kontynuacją obecnego modelu. Gdy pojawiają się wątpliwości co do zobowiązań lub ryzyka egzekucji, wsparcie zapewni kancelaria antywindykacyjna, wyjaśniając konsekwencje prawne i możliwe strategie działania.

Wyzwania i wątpliwości praktyczne

Choć nowe przepisy wprowadzają długo oczekiwaną przejrzystość na rynku nieruchomości, nie sposób nie dostrzec pewnych trudności, jakie rodzi ich stosowanie w praktyce. Jednym z głównych problemów jest precyzyjne określenie, co należy rozumieć pod pojęciem „kosztów dodatkowych”. O ile cena miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej nie budzi większych wątpliwości, o tyle pojawiają się pytania, czy deweloperzy powinni ujawniać także przewidywane opłaty eksploatacyjne, koszty przyłączenia mediów czy opłaty wspólnotowe. Brak jednoznacznych definicji może prowadzić do różnych interpretacji, a w konsekwencji do sporów między przedsiębiorcami a organami nadzoru.

Na marginesie pojawia się również pytanie o potencjalne próby obchodzenia przepisów. Można wyobrazić sobie sytuacje, w których ceny będą wprawdzie publikowane, ale w sposób mało czytelny lub utrudniający dostęp, na przykład poprzez umieszczanie ich w mniej widocznych zakładkach czy prezentowanie ich w formule „od … zł”, bez wskazania konkretnych lokali. W takich przypadkach kluczowa będzie reakcja UOKiK, który powinien sprawnie eliminować praktyki pozornego wypełniania obowiązku.

Dodatkową kwestią jest funkcjonowanie samego systemu państwowego. Raportowanie danych do portalu dane.gov.pl będzie skuteczne tylko wtedy, gdy narzędzie to stanie się rzeczywiście użyteczne dla obywateli. Jeśli publikowane tam informacje pozostaną rozproszone, nieintuicyjne lub trudne do wyszukiwania, trudno będzie mówić o pełnym sukcesie reformy.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) popiera ideę transparentności, uznając ją za krok ułatwiający klientom decyzje zakupowe. Związek przygotował wytyczne dla członków i współpracuje z Ministerstwem Cyfryzacji, krytykując jednak portal dane.gov.pl za brak precyzyjnego katalogu danych i trudności w wyszukiwaniu.

UOKiK aktywnie monitoruje rynek i przyjmuje skargi poprzez dedykowaną platformę zglosdewelopera.pl – już w pierwszych tygodniach funkcjonowania miało napłynąć kilkaset zgłoszeń, w tym o ukrytych kosztach czy nieaktualnych cenach. Na rynku panuje jednak pewien chaos: mniejsi deweloperzy mają problemy z wdrożeniem (np. ukrywanie cen w drobnym druku lub błędy w zakładkach), a najwięksi różnią się sposobem prezentacji danych. Eksperci przewidują, że w najbliższych miesiącach UOKiK będzie musiał doprecyzować interpretacje, a deweloperzy – zainwestować w technologie do automatyzacji raportowania.

Podsumowanie

Nowe przepisy o jawności cen mieszkań wpisują się w długofalowy trend zwiększania transparentności i ochrony konsumentów. Choć dla deweloperów mogą być one sporym wyzwaniem logistycznym i wymagać reorganizacji procesów, to dla rynku jako całości mogą przynieść znaczne korzyści — mniej manipulacji cenowych, bardziej uczciwą konkurencję i większe zaufanie klientów. Dla nabywców to natomiast okazja, by wejść w proces zakupu z większą wiedzą i pewnością, że cena, którą widzą, będzie rzetelna i realna.