/ Koniec ze sprzedażą powierzchni pod ściankami działowymi – weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej

13 lutego 2026 r. weszła w życie długo oczekiwana nowelizacja przepisów regulujących rynek nieruchomości, która wprowadza istotne zmiany w sposobie obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych oferowanych przez deweloperów. Nowe regulacje kończą wieloletnią praktykę polegającą na wliczaniu do metrażu mieszkania powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe. Z punktu widzenia nabywców oznacza to większą przejrzystość umów i – w wielu przypadkach – realne oszczędności sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dotychczasowa praktyka deweloperów

Przed wejściem w życie omawianej nowelizacji na rynku pierwotnym nieruchomości powszechnie występowała praktyka polegająca na wliczaniu przez deweloperów do powierzchni użytkowej lokalu przestrzeni zajmowanej przez stałe ścianki działowe (murowane, z bloczków lub na stelażu gipsowo-kartonowym). Deweloperzy często stosowali własne definicje metrażu, takie jak „powierzchnia sprzedażowa”, „powierzchnia rozliczeniowa” lub „powierzchnia wykończeniowa”, które obejmowały metry kwadratowe znajdujące się fizycznie pod tymi przegrodami. W efekcie nabywcy płacili za powierzchnię, której nie mogli realnie użytkować.

Z punktu widzenia nabywcy oznaczało to, że cena mieszkania obejmowała również metry kwadratowe, których nie dało się wykorzystać. W przypadku większych mieszkań lub lokali o bardziej rozbudowanym układzie pomieszczeń różnica mogła wynosić nawet od 1 do 3 m². Przy cenach rynkowych przekraczających często 10 000–15 000 zł za m² oznaczało to nadpłatę rzędu kilkunastu, a niekiedy nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Taka sytuacja budziła liczne kontrowersje, prowadziła do sporów sądowych i skarg do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także utrudniała rzetelne porównywanie ofert różnych deweloperów.

Istota wprowadzonych zmian

Nowelizacja, zawarta w ustawie z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 27), dodaje do ustawy deweloperskiej nowy art. 5a, zgodnie z którym cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej (wyrażonej w metrach kwadratowych) oraz ceny za jeden metr kwadratowy. Tym samym ustawodawca ujednolica metodę kalkulacji, eliminując dowolne pojęcia typu „powierzchnia sprzedażowa” czy „rozliczeniowa”.

Powierzchnia użytkowa musi być odtąd mierzona wyłącznie zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836, w wersji obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana. Norma ta precyzuje pomiar na poziomie podłogi w stanie wykończonym i jednoznacznie wyłącza z powierzchni użytkowej stałe ścianki działowe. Wyjątek stanowią jedynie lekkie, demontowalne przepierzenia. Norma wyklucza również balkony, tarasy, loggie, schody zewnętrzne oraz nieużytkowe poddasza, a w przypadku skosów ogranicza lub pomija powierzchnię pod niskimi fragmentami.

Z omawianej nowelizacji wynika więc jasno: powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie obejmuje powierzchni zajmowanej przez stałe ścianki działowe. Koniec dowolnej interpretacji przepisów przez deweloperów. Cena mieszkania powinna być liczona wyłącznie od faktycznie użytkowej powierzchni.

Nowe przepisy mają zastosowanie do umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz przenoszących własność zawartych od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli od 13 lutego 2026 r. Nowelizacja nie działa wstecz, co oznacza, że osoby, które zawarły umowy deweloperskie przed 13 lutego 2026 r., co do zasady nie mogą automatycznie żądać obniżenia ceny mieszkania wyłącznie na podstawie nowych przepisów. Nie wyklucza to jednak możliwości dochodzenia roszczeń w indywidualnych przypadkach, jeżeli sposób określenia powierzchni w umowie był niezgodny z obowiązującymi wówczas przepisami lub wprowadzał konsumenta w błąd. Niezależnie od nowych zasad warto też wiedzieć, jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona, zanim podpisze się umowę.

Ochrona konsumentów i przejrzystość rynku

Nowelizacja stanowi odpowiedź na wieloletnie postulaty konsumentów oraz instytucji zajmujących się ochroną praw nabywców, w tym Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wskazywano, że dotychczasowa praktyka była nieintuicyjna i prowadziła do sytuacji, w której nabywca ponosił koszty powierzchni, która w sensie funkcjonalnym nie była dla niego dostępna. Eliminacja doliczania metrażu pod ściankami działowymi pozwoli uniknąć nieuzasadnionych dopłat.

Z perspektywy prawnej problem polegał na tym, że przepisy odwoływały się do norm technicznych, które dopuszczały różne sposoby interpretacji. Nowelizacja eliminuje tę niejednoznaczność, wprowadzając jednoznaczne zasady ustawowe.

W efekcie zwiększa się:

• transparentność ofert deweloperskich,
• porównywalność mieszkań między różnymi inwestycjami,
• poziom ochrony konsumentów.

Wpływ na ceny mieszkań – czy lokale będą tańsze?

Wbrew pozorom nowelizacja nie oznacza automatycznego spadku cen mieszkań.

Po pierwsze, nominalna cena za metr kwadratowy może wzrosnąć, ponieważ będzie liczona od mniejszej powierzchni. Jednocześnie jednak całkowita cena lokalu pozostanie na podobnym poziomie jak wcześniej lub będzie niższa niż w sytuacji, gdy powierzchnia ścian działowych była wliczana.

Po drugie, zmiana umożliwi nabywcom dokładniejsze porównywanie ofert i ograniczy ryzyko ukrytego zawyżania ceny poprzez zawyżanie metrażu.

W rezultacie rynek stanie się bardziej przejrzysty, choć nie należy oczekiwać gwałtownego spadku cen nieruchomości jako takich.

Praktyczne znaczenie zmian – krok w stronę uczciwszego rynku

Nowelizacja ustawy deweloperskiej stanowi istotny krok w kierunku zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości i wzmocnienia ochrony nabywców mieszkań. Kończy ona praktykę, która przez lata była źródłem kontrowersji i prowadziła do sytuacji, w której konsumenci ponosili koszty powierzchni, z której faktycznie nie mogli korzystać. Jednocześnie pozostawia pewne obszary wymagające monitorowania i ewentualnych dalszych wyjaśnień regulacyjnych.

Z punktu widzenia konsumentów jest to zmiana korzystna, która zwiększa bezpieczeństwo obrotu i ogranicza ryzyko nieuczciwych praktyk rynkowych. Jednocześnie dla deweloperów oznacza konieczność dostosowania dokumentacji i modeli sprzedaży do nowych, bardziej jednoznacznych wymogów prawnych.