/ Wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego – postępowanie UOKiK

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowania wyjaśniające wobec 17 banków, których celem jest zbadanie czy i w jaki sposób weryfikowane banki rozliczają się z konsumentami nadpłacającymi kredyt hipoteczny lub dokonującymi wcześniejszej spłaty kredytu w całości. Rosnące stopy procentowe WIBOR 3M i 6M powodują wzrost rat kredytów hipotecznych spłacanych przez konsumentów. Coraz większe koszty kredytów skłaniają kredytobiorców do nadpłacania rat kredytów hipotecznych, co wiąże się z jednoczesnym skróceniem okresu kredytowania lub do ich całkowitej wcześniejszej spłaty. Dla konsumentów decydujących się na dokonywanie nadpłat bądź na całkowitą wcześniejszą spłatę zadłużenia istotnym jest, iż bank w takim przypadku zobowiązany jest do dokonania stosownych rozliczeń w przedmiocie opłat pobranych od konsumenta w związku z zawarciem umowy kredytowej. Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest możliwa bez ryzyka poniesienia dodatkowych opłat na rzecz banku? Według jakiej metody w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania bank powinien rozliczyć opłaty składające się na koszt udzielenia kredytu hipotecznego? Jakie skutki dla kredytobiorców mogę przynieść postępowania prowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów? W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć zagadnienie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego oraz udzielić odpowiedzi na powyższe pytania!

Spis treści:

1. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – podstawa prawna
2. Redukcja kosztów kredytu hipotecznego przy wcześniejszej spłacie
3. Rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę kredytu
4. Sposób rozliczenia przez bank wcześniejszej spłaty kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – podstawa prawna

Obecnie obowiązujące zasady związane ze spłatą kredytu hipotecznego reguluje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej jako ustawa o kredycie hipotecznym). Możliwość wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu hipotecznego wynika z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym, zgodnie z którym:

konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

Podkreślenia wymaga jednak, że zasada wyrażona w przytoczonym artykule dotyczy tylko umów o kredyt hipoteczny zawartych po 21 lipca 2017 r. W przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych wcześniej kwestię przedterminowej spłaty regulują postanowienia poszczególnych umów kredytowych.

Z kolei obowiązek banku dotyczący dokonania stosownych rozliczeń z konsumentem, który nadpłaca kredyt bądź dokonał całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego określony został w art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym, który stanowi, iż:

w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Powyższeznajduje zastosowanie również w przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

Redukcja kosztów kredytu hipotecznego przy wcześniejszej spłacie

Przywołane przepisy gwarantują konsumentowi, który dokonuje częściowej bądź całkowitej przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, uprawnienie do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta. Pod pojęciem całkowitego kosztu kredytu hipotecznego należy z kolei rozumieć wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy a także koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach (z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta).

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów:

nie ulega wątpliwości, że celem przedmiotowej regulacji jest przyznanie konsumentowi uprawnienia do redukcji wszystkich możliwych kosztów kredytu hipotecznego w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Skoro bowiem konsument spłacił kredyt lub jego część wcześniej i faktycznie już z niego nie korzysta, to w konsekwencji tego powinien mieć możliwość zaoszczędzenia na kosztach kredytu związanych korzystaniem z kapitału udzielonego mu kredytu.

Podkreślenia wymaga, że art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym wzorowany jest na art. 49 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim, zgodnie z którym Konsument ma prawo w każdym czasie spłacić w całości lub w części swoje zobowiązania wynikające z umowy o kredyt. W takich przypadkach jest on uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy. Na temat wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego oraz związanego z tym uprawnienia kredytobiorcy do proporcjonalnego zwrotu odsetek, opłat i prowizji związanych z zawarciem umowy kredytu pisaliśmy w osobnym artykule (link).

Omawiając uprawnienia konsumenta do redukcji wszystkich możliwych kosztów kredytu hipotecznego warto przypomnieć, iż we wrześniu 2019 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) w sprawie C-383/18 wydał ważny wyrok dla posiadaczy kredytów konsumenckich. TSUE stanął po stronie konsumentów i wskazał, że w przypadku spłaty kredytu w całości przed terminem określonym w umowie, obowiązek obniżenia całkowitego kosztu kredytu wynikający z art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim, odnosi się do wszystkich kosztów, w tym prowizji, a nie tylko wyłącznie do tych rozłożonych w czasie, jak odsetki czy ubezpieczenie. Trybunał stwierdził, że ograniczenie możliwości obniżenia całkowitego kosztu kredytu jedynie do kosztów wyraźnie związanych z okresem obowiązywania umowy, pociągałoby za sobą ryzyko, że konsument zostanie obciążony wyższymi jednorazowymi płatnościami w chwili zawarcia umowy o kredyt. Kredytodawca mógłby bowiem próbować ograniczyć do minimum koszty zależne od okresu obowiązywania umowy. Pomimo, że decyzja TSUE obejmuje tylko kredyty konsumenckie w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 roku, to jednak zdaniem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wyrażone w niej stanowisko ma bezpośredni wpływ na wykładnię art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym.

Rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę kredytu

Kredytobiorca uprawniony jest do częściowej bądź całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu w każdym momencie trwania umowy kredytowej. Przed dokonaniem wcześniejszej spłaty kredytu warto jednak sprawdzić postanowienia umowne i dowiedzieć się, czy bank pobierze za to dodatkową opłatę w postaci tzw. rekompensaty.

Dla umów zawartych po 21 lipca 2017 r. możliwość pobrania takiej rekompensaty określona jest w art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym, w myśl którego strony stosunku kredytowego mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.

• W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu bank może zastrzec i pobrać rekompensatę, jeśli kredytobiorca spłaci lub nadpłaci kredyt w okresie do 36 miesięcy od momentu zawarcia umowy. Po tym czasie bank nie może już obciążyć kredytobiorcy wskazaną opłatą a więc spłata zobowiązania po 3 latach od podpisania umowy w przypadku oprocentowania zmiennego nie pociąga za sobą już żadnych dodatkowych kosztów. Dla kredytów hipotecznych ze zmienną stopą oprocentowania bank może więc naliczyć rekompensatę jedynie w przypadku, jeśli spłata całości lub części zobowiązania miała miejsce w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
• Jeśli konsument zawarł umowę kredytu hipotecznego o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, wówczas bank może zastrzec obowiązek zapłaty rekompensaty w całym okresie, kiedy oprocentowanie kredytu jest stałe lub okresowo stałe. Przepisy nie wprowadzają bowiem w zakresie kredytu hipotecznego ze stałą stopą oprocentowania takich ograniczeń czasowych jak w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą oprocentowania.

Należy zaznaczyć, że bank może pobrać rekompensatę w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu przez konsumenta jedynie wówczas, gdy poczynił odpowiednie zastrzeżenia w tym przedmiocie w umowie kredytowej. Jeśli więc bank nie przewidział w umowie możliwości pobrania rekompensaty w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu przez konsumenta – nie jest on uprawniony do pobrania jakiekolwiek opłaty z tego tytułu! Ustalenie wysokości rekompensaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zależy od polityki poszczególnych banków. W każdym jednak przypadku rekompensata nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Aby mieć pewność w kwestii wysokości ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – warto zwrócić się do banku o przedstawienie stosownych wyliczeń w tym zakresie.

Sposób rozliczenia przez bank wcześniejszej spłaty kredytu

W sytuacji, w której konsument przedterminowo spłaca kredyt hipoteczny w całości lub w części, co przekłada się bezpośrednio na skrócenie okresu kredytowania, bank powinien automatycznie dokonać z tego tytułu stosownych rozliczeń. W ocenie Prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów rozliczenie dokonywane przez bank w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przez konsumenta powinno się odbywać według najprostszej i najbardziej sprawiedliwej metody liniowej, tak jak ma to miejsce w przypadku kredytów konsumenckich, gdzie banki dostosowały się do wyroku TSUE i wytycznych Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Metoda liniowa polega na tym, że instytucja finansowa dzieli wszystkie koszty związane z zawarciem umowy kredytowej przez liczbę dni, w których miała obowiązywać umowa. Wynik mnoży przez liczbę dni, o które skrócono okres kredytowania – tę sumę bank powinien oddać konsumentowi. Tak właśnie banki rozliczają się z osobami, które spłacą przed terminem kredyt konsumencki. Ustawa o kredycie hipotecznym w ten sam sposób określa obowiązki banku, dlatego takie same zasady – zdaniem Prezesa Urzędu – powinny dotyczyć osób, które zawarły umowy o kredyt hipoteczny. Zdaniem Prezesa UOKiK, taka metodologia jest zrozumiała i przejrzysta dla konsumentów. Metoda liniowa jest nie tylko jasna i łatwa do zastosowania, ale też – w ocenie Prezesa UOKiK – najlepiej oddaje równowagę stron, jak również zapewnia transparentność oraz niepodatność na manipulację w zakresie struktury rat kredytowych.

PRZYKŁAD: Konsument zdecydował się na kredyt hipoteczny w wysokości 500 000,00 zł na okres 30 lat. Bank pobrał dodatkowe opłaty w postaci prowizji oraz opłaty przygotowawczej w łącznej wysokości 20 000,00 zł. Kredyt został przez konsumenta spłacony już po pięciu latach. Koszty przewidziane za okres 10 950 dni (30 lat) wyniosły 20 000,00 zł, natomiast kredyt został spłacony po 1 825 dniach (5 lat), w związku z czym za okres obowiązywania umowy bankowi należy się kwota 3 333 zł. Tak więc bank w związku ze wcześniejszą spłatą kredytu powinien zwrócić konsumentowi kwotę 16 667 zł za okres, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł te koszty na początku obowiązywania umowy.

Jak zostało wskazane na wstępnie niniejszego artykułu, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowania wyjaśniające dotyczące praktyk oraz zapisów wzorców umów w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego stosowanych w 17 bankach. Postępowania te mają na celu sprawdzenie, czy i w jaki sposób kontrolowane banki rozliczają się z konsumentami, którzy przed terminem spłacają w całości lub nadpłacają kredyty hipoteczne. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdzi również, czy mają miejsce sytuacje, kiedy banki bezpodstawnie odmawiają konsumentom zwrotu opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, mimo że jednocześnie same żądają w takiej sytuacji od konsumenta rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Działania podejmowane przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mogą pozytywnie wpłynąć na sytuację kredytobiorców oraz zmobilizować instytucje finansowe do dokonywania stosownych rozliczeń z konsumentami przy zastosowaniu najbardziej sprawiedliwej i obiektywnej metody liniowej.

Jeżeli bank odmówił Tobie jako kredytobiorcy dokonania rozliczenia opłat i prowizji w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego i nie wiesz, w jaki sposób odzyskać pieniądze, nie musisz sam zmagać się z bankiem. Wystarczy, że skontaktujesz się z Naszą Kancelarią, a natychmiast zajmiemy się Twoją sprawą i pomożemy odzyskać należne Ci pieniądze od każdej instytucji finansowej. Nie pozwól na bezprawne przetrzymywanie Twoich pieniędzy.

Nowoczesne Centrum Antywindykacji bezpłatnie analizuje sprawy klientów, którzy zgłaszają się do Nas z powyższymi problemami. Posiadamy sprawdzone metody na odzyskanie należnych kredytobiorcom środków pieniężnych i skuteczne sposoby na walkę z prawnikami wierzycieli. Od lat zajmujemy się takimi sprawami, ciesząc się zaufaniem i satysfakcją swoich Klientów.

Zapraszamy do kontaktu z Nami!